Eigentümerwechsel

Einleitung

Liegt ein Eigentümerwechsel an, so sind die Pächterrechte je nach Pachtart unterschiedlich:

Pacht allgemein

Bei einer Handänderung der Pachtsache findet ein Eigentümerwechsel statt. Im Falle eines Eigentümerwechsels gilt nach OR 290 sinngemäss Mietrecht (OR 261 – 261b).

Einer Veräusserung des Pachtgegenstandes sind gleichgestellt:

Landwirtschaftliche Pacht / Vorkaufsrecht / Zupachtrecht

Für den Fall eines Eigentümerwechsels infolge Veräusserung oder Verwertung des Pachtgegenstandes gilt folgendes:

Grundsatz

  • „Kauf bricht Pacht nicht“ (LPG 14)
  • Der Erwerber tritt automatisch in den Pachtvertrag ein

Ausnahme

  • Auflösungsrecht des Erwerbers (LPG 15 Abs. 1)
    • Voraussetzungen
      • Erwerb des Pachtgegenstands zu Bauzwecken
      • Erwerb des Pachtgegenstands zu öffentlichen Zwecken
      • Erwerb des Pachtgegenstands zur Selbstbewirtschaftung
  • Nichtübernahmeabsicht des Erwerbers (LPG 15 Abs. 2)
    • Schriftliche Anzeige an den Pächter innert dreier Monate seit Abschluss des Veräusserungsvertrags, dass die Pacht nach Ablauf einer Frist von mindestens einem Jahr auf den folgenden ortsüblichen Frühjahrs- oder Herbsttermin aufgelöst sei
  • Erstreckungsrecht des Pächters (LPG 15 Abs. 3)
    • Im Auflösungsfalle kann der Pächter innert 30 Tagen seit Empfang der Anzeige des Erwerbers auf Erstreckung klagen
    • Der Richter kann die Pacht um mindestens sechs Monate und maximal um zwei Jahre erstrecken, wenn die Beendigung für den Pächter oder seine Familie eine Härte zur Folge hat, die auch unter Würdigung der Interessen des neuen Eigentümers nicht zu rechtfertigen ist
  • Schadenersatzpflicht des Verpächters (LPG 15 Abs. 4)
    • Der Verpächter muss dem Pächter den Schaden ersetzen, der aus der vorzeitigen Beendigung der Pacht entsteht
    • Der Pächter braucht den Pachtgegenstand erst zu verlassen, wenn ihm Schadenersatz oder hinreichende Sicherheit geleistet wurde
  • Vereinbarung über vorzeitige Beendigung (LPG 15 Abs. 5)
    • Die vorzeitige Pacht-Beendigung kann mit schriftlicher Zustimmung des Pächters im Veräusserungsvertrag geregelt werden

Vorkaufsrecht des Pächters nach BGBB 47 Abs. 2

  • Berücksichtigung des Pächter-Vorkaufsrechts bei Veräusserung (BGBB 47 Abs. 2; siehe Box)
  • Verzicht des Pächters auf das Vorkaufsrecht (BGBB 48; siehe Box)

Zupachtrecht des Pächters bei Betriebsübergabe (teilw. Eigentum + teilw. Pacht)

  • Berücksichtigung des Zupachtrechts des Pächters, wenn der Inhaber eines landwirtschaftlichen Gewerbes, welches teilweise im Eigentum und teilweise gepachtet ist, einer anderen Person zur Betriebsführung übergeben wird (vgl. LPG 19; siehe Box).

Vorkaufsrecht

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Zupachtrecht

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